איך להשקיע בנדל"ן?

משקיעים מתחילים שואלים את עצמם איך להשקיע בנדל"ן, למשל מההיבט של איפה להשקיע.

ההחלטה על מיקום ההשקעה חשובה במיוחד למי שמשקיע לטווח ארוך, אולם היא פחות חשובה למי שמחפש לעשות עסקת אקזיט (פליפ) – לקנות, לשפץ ולמכור יחסית מהר (במידה וזאת דירה יחידה, יש פטור ממס שבח על הרווח, במידה ותחזיקו בדירה לפחות 18 חודשים). בעסקת אקזיט חישוב הרווח מעניין את המשקיע, פחות ממיקום הדירה. כלומר, זה לא משנה אם הדירה תהיה בבאר שבע, חיפה, חדרה או בקריות, כל עוד תכנון העסקה יוביל לרווח. עליכם לבדוק אם באמת יהיה ניתן למכור דירה משופצת במחיר היעד, בהסתמך על קנייה מתחת למחיר השוק ועל ההשבחה.

השאלה איך להשקיע בנדל"ן צריכה לענות גם על השאלה של מה מטרת ההשקעה שלנו – האם אנחנו מחפשים תשואה גבוהה מדמי השכירות (דירה בפריפריה או דירה מחולקת), האם אנחנו מחפשים נכס שקל לנהל את ההשכרה שלו (מרחק הנסיעה מהבית שלנו), האם אנחנו מחפשים דירה בעלת סיכויים גבוהים להתחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) בטווח הבינוני ועוד. האם אנחנו משקיעים סולידיים או יותר הרפתקניים, האם אנחנו מסוגלים לנהל השכרה באזורים מרוחקים, באזורים עם אוכלוסייה יותר חלשה וכו'. ברכישת דירת השקעה מתוך מטרה להנות מפינוי בינוי, עליכם לקחת טווח השקעה של כ 15 שנים.

איך להשקיע בנדל"ן עם ביטחון?

עוד היבט איך להשקיע בנדל"ן זה ההיבט של מימון הרכישה – האם אנו לוקחים משכנתא של 30%, 50% או 70% משווי הנכס. האם יש לנו בצד כסף להוצאות הנלוות לעסקה – מתווך, עורך דין, שיפוץ וכו'. יש משקיעים שלוקחים הלוואות (מבנק, קרן השתלמות וכו') כדי להגדיל את ההון העצמי – עליכם לבדוק שאכן תוכלו לעמוד בכל החזרי ההלוואות (הלוואת השלמת הון עצמי והלוואת משכנתא).

"עסקת נדל"ן בטוחה" זאת עסקה שהמשכנתא עליה תהיה בגובה של עד 65%, שקהל השוכרים שלה הוא משכבה סוציואקונומית ממוצעת, שהיא נמצאת באזור עם ביקוש להשכרה (חינוך, תחבורה, קניות) ושיש ועד בית שדואג לתחזוקת הבניין ברמה סבירה.

איך להשקיע בנדל"ן ולהרוויח?

על מנת לענות על השאלה איך להשקיע בנדל"ן ולהרוויח, עלינו לדעת שיש מספר מקורות רווח:

1. דמי השכירות – ככל שהדירה בפריפריה היותר רחוקה, כך שיעור התשואה השנתית יעלה. מצד שני, יכול להיות מצב שהדירה תעמוד ריקה כמה שבועות, עד שנמצא שוכרים ראויים. אל תיקחו כנתון מובן מאליו את הצהרות המתווכים שמציעים לכם דירות למכירה.
2. השבחת הנכס על ידי שיפוץ – האם אנחנו בנויים לשפץ בצורה יסודית, כך שהשיפוץ ישביח את הדירה בצורה כזאת שיעלה את ערכה? למשל, הריסת קירות פנימיים ויצירת חדר שינה נוסף או חדר רחצה נוסף.
3. עליית שווי הנכס בעקבות התפתחות השכונה בעתיד – לכן חשוב לדעת היכן לקנות. עליכם לחפש את מה שלא קיים כיום – רכבת, כביש, מחלף, מתחם תעסוקה, בית ספר, מרכז מסחרי, בית חולים וכו'.
4. פוטנציאל – קבלת נכס משודרג במסגרת התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי. כאן צריך לחקור את התוכניות ולהבין עד כמה הן מציאותיות ומה לוח הזמנים הריאלי לביצוע. רוב המוכרים ידברו על אפשרות כזאת ועליכם לסנן את הפנטזיות שלהם.

כל חקר שוק יכלול בדיקות בנוגע לכל הנ"ל.

לך על זה וקנה את החבילה עכשיו