למה מחירי הדירות עולים?

לפני שנשאל את עצמו למה מחירי הדירות עולים, נציין שבשנת 2021 מחירי הדירות בישראל עלו ב 11%. ישנן סיבות רבות לכך ובמאמר זה ניגע רק בשלוש מהן (לא הטבות המס ולא הריבית הנמוכה…).

שלוש סיבות, מבין רבות, למה מחירי הדירות עולים בישראל:

1. אין מספיק דיור להשכרה לטווח ארוך.
2. עזרת הורים בהון עצמי.
3. דמוגרפיה.

מה גורם לעליית מחירי הדירות בישראל?

למי ששואל למה מחירי הנדלן עולים ומה גורם לעליית מחירי הדירות בישראל, ניתן השוואה למדינות אחרות:

1. באירופה ניתן לגור בשכירות בערים הגדולות במשך כל החיים, בדירה מתוחזקת ובמחיר בפיקוח.
2. באירופה ובארה"ב הורים כמעט ולא עוזרים כספית לילדים בהון עצמי לרכישת דירה, לכן מחירי הדירות והבתים בחו"ל יותר זולים מאשר בישראל (מה גם שבישראל יש רק מטרופולין אחד, לעומת מספר מטרופולינים לפיזור האוכלוסייה שיש במדינות חו"ל).
3. מספר הילדים הממוצע במשפחה בישראל הוא 3 ילדים, לעומת 1.6 ילדים במדינות המפותחות (ובלי המוסלמים המספר היה נמוך יותר). לביקוש הזה גם תוסיפו את תושבי החוץ היהודים שרוצים לקנות דירה בארץ ישראל.
4. ככל שיש יותר ילדים, יש יותר חתונות ומשקי בית חדשים. ככל שיותר זוגות מתחתנים, יותר זוגות יתגרשו בעתיד ויצטרכו להפריד דירה אחת לשתי דירות.

לעניין למה מחירי הדירות עולים בישראל, ברגע שאין לשוכר את הביטחון שהוא יוכל לחיות את כל חייו בשכירות מסודרת ובמחיר בפיקוח, הוא תמיד יחשוש שיעלו לו את דמי השכירות בצורה שרירותית או שיעיפו אותו מהדירה אחרי שנתיים (מכל מיני סיבות). לכן משפחות צעירות רבות רוצות לקנות דירה למגורים (עם משכנתא גדולה), בשביל היציבות והנוחות של גידול הילדים בקרבת מוסדות חינוך וחברים. וזה יוצר ביקוש חזק.

למה מחירי הדירות גבוהים ולא יורדים?

בהקשר של עזרת ההורים בהון עצמי ולמה מחירי הדירות עולים, ניתן דוגמא:

ניקח שני זוגות – ישראלי ואמריקני, עם הון עצמי זהה. ברגע שההורים של הזוג הישראלי יעזרו להם בהגדלת ההון העצמי נניח בסכום של 400,000 ₪, הזוג האמריקני (שהוריו לא עוזרים) יוכל לקנות בית יותר זול ואילו הזוג הישראלי, עם אחוז משכנתא דומה, יוכל לקנות דירה יותר יקרה.

לענין למה מחירי הדירות גבוהים ולא יורדים, האבסורד הוא שהמנטליות הישראלית של לעזור לילדים, היא זו שבעצם מרחיקה את הילדים מהיכולת הכספית לקנות דירה.

במספרים:

עם הון עצמי של 200,000 ₪ ומשכנתא מקסימלית של 75%, ניתן לקנות דירה ב 800,000 ₪.

אבל עם הון עצמי של 600,000 ₪ (כולל עזרת ההורים) ומשכנתא של 67%, ניתן לקנות דירה של 1,800,000 ₪.

שימו לב שלמרות שגובה המשכנתא במימון יותר נמוך באחוזים, עדיין מצליחים לקנות דירה הרבה יותר יקרה (1,000,000 ₪ יותר).

ככל שמחירי הדירות עולים, זוגות צעירים רבים קונים דירה ראשונה להשקעה (להשכרה לאחרים) היות ומחירי דירות המגורים במרכז הארץ גבוהים מידי עבורם. רוב האוכלוסייה בישראל מתכנסת לשטח גאוגרפי יחסית קטן (בהשוואה לחו"ל) ולכן מחירי הקרקעות גבוהים מאוד. ככל שיבנו יותר במרכז הארץ, כך יישארו פחות קרקעות פנויות לבנייה בעתיד ולכן מחירן ימשיך לעלות כל הזמן.

הכי חשוב שתתחילו לעשות!

השאלה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא לא רק מדוע מחירי הדירות עולים, אלא איך אתם מתקדמים וקונים לעצמכם דירה להשקעה גם עם הון עצמי יחסית נמוך.