שיעור ראשון – הבנת הצורך שלכם

לפני שאתם קונים דירה אתם צריכים להבין מה מטרת הרכישה. 
האם אתם מעוניינים לקנות דירה למגורים? דירה להשקעה לטווח ארוך/לטווח קצר? מחפשים לקבל תשואה גבוהה משכירות או לעשות עסקה מהירה ולהרוויח מעליית ערך אקטיבית על ידי השבחה? 

אז לפני שאתם נכנסים ללוחות המודעות ומחפשים דירות למכירה תפתחו מחברת ותרשמו את מטרת הרכישה שלכם.

לאחר הבנת מטרת הרכישה נציב לוחות זמנים לרכישה, להחזקת הנכס ולמכירתו.

נחשב את ההון העצמי העומד לרשותנו ואת סכום המימון שנצטרך לקחת. 

נחשב את התשואה העתידית שאנו צפויים לקבל ואת עליית הערך אם תהיה כזו. 

נכין טבלה הכוללת את כל עלויות הרכישה כולל עלויות נלוות. 

ננסה להבין האם העסקה בכלל כלכלית? 

לאחר שהבנו מה אנחנו רוצים לעשות, כמה כסף יש לנו, מה מקורות המימון שלנו והאם העסקה כדאית נתחיל להתמקד באזור ספציפי ונבין את מחירי השוק באותו אזור. 

השוואת מחירי השוק של דירות ניתן להבין על ידי השוואת דירות המוצעות למכירה בלוח יד 2 ועל ידי דירות שנמכרו אותן ניתן לראות המדל"ן או באתר רשויות המס. 

את כל זה אנו מסבירים בפירוט נרחב בחבילת הנדל"ן המלאה. 

האם מחירי הדירות ירדו בעתיד?

אז חשוב לדעת – שוק הנדל"ן הוא כמו נושאת מטוסים. לוקח לו זמן לשנות כיוון. המוכרים לא יורידו מחירים ביום אחד בגלל שריבית המשכנתאות התייקרה.

זה תלוי במספר פרמטרים שאין לאף אחד בישראל שליטה עליהם, האינפלציה היא לא בשליטה של אף קבלן בישראל.

ליזמים והקבלנים בישראל יש שליטה על כמות הבנייה החדשה. במידה והם יראו פחות קונים במשרדי המכירות, הם יצמצמו את היקף הבנייה החדשה ואנו עלולים להיפגש עם מחסור בדירות חדשות בעוד שנתיים-שלוש.

נושא הביקוש – גידול האוכלוסייה, משקי בית חדשים, זוגות שמתגרשים ועולים חדשים. כאן אין עצירה וזה אומר שיש ביקוש, גם אם היקף הרכישות כעת יורד. קונים ממתינים והביקוש הזה עלול להתפרץ בבת אחת כאשר התנאים ישתנו, לכן משקיעי נדל"ן פיקחים מחפשים דווקא בתקופות קשות של חוסר וודאות לקנות מציאות ממוכרים שחייבים למכור.

סרטון הסבר של צביקה דורון:

https://www.youtube.com/watch?v=vLPIQXbo9EI&t=12s

חשוב לציין שאתם מחפשים לקנות רק דירה אחת ממוכר לחוץ אחד, לכן מצב כל שוק הנדל"ן פחות מעניין אתכם.

התשובה לשאלה מה יקרה למחירי הדירות מובילה אותנו לבדוק שני היבטים:

1. צד הביקוש – האם כוח הקנייה של הציבור ישתנה והאם קצב גידול האוכלוסייה ישתנה.
2. צד ההיצע – האם היזמים והקבלנים יבנו יותר או פחות דירות חדשות.

אנו מניחים שהעלאת הריבית על המשכנתאות תקטין את הביקושים בעוד שגידול האוכלוסייה (כולל עולים חדשים) יגדיל את הביקושים.

אנו מאמינים שיזמים יבנו פחות מכיוון שכיום הם נאלצים להציע הטבות ומבצעים כדי להביא קונים למשרדי המכירות. המשמעות של קיטון בבניית דירות חדשות היא שבעוד שנתיים-שלוש יהיה מחסור בדירות חדשות ביחס לביקוש.

אנו מאמינים שהביקוש לדירות קיים כל הזמן, היות ונוצרים עשרות אלפי משקי בית חדשים בכל שנה.

כשהריבית על המשכנתאות תרד, תהיה ריצה לשוק הנדל"ן והמחירים יחזרו לעלות עקב ביקושים גדולים שיפגשו פחות דירות חדשות.

נדל"ן או מניות

בכל שנה מחדש עולה השאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן או במניות. גם כעת משקיעים שוב מתלבטים מה עדיף נדלן או מניות.

נדל"ן או מניות הן חלופות השקעה, נעלה מספר נקודות למחשבה.

הנקודה הראשונה היא המימון. בנדל"ן אפשר לקבל משכנתא של 50-75% ולקנות נכס ששווה פי כמה מההון העצמי.

היכולת לקנות את הדירה מתחת למחיר השוק באמצעות מו"מ חכם. מניה קונים במחיר השוק בכל רגע נתון ואין אפשרות לנהל מו"מ על המחיר.

עוד נקודה לגבי הדילמה של נדל"ן או שוק ההון, זה נושא ההשבחה. בנדל"ן אפשר לשפץ את הדירה ולהעלות את שוויה. כלומר, ברגע שאתם קונים דירה אתם יכולים להיות אקטיביים וליצור לעצמכם תשואה גבוהה יותר.

עוד נקודה לגבי השאלה של השקעה בדירה או השקעה במניות, זאת תחושת הבעלות. כאשר משקיע רוכש דירה הוא רואה אותה בעיניים ויש לו הרגשה טובה – "הדירה הזאת שלי".

עוד נקודה לעניין דירות או מניות זה נושא המיסוי. בקניית דירה ראשונה יש הטבות מס בקנייה, בהשכרה ובמכירה והמס יכול להיות אפס כלומר פטור מלא.

נקודה אחרונה לגבי השאלה אם עדיף להשקיע בדירה או במניות, זה היבט הקשר האישי שלכם כמשכירים מול השוכרים שלכם. אתם מנהלים את השכירות כפי שאתם רוצים.

הון עצמי והוצאות נלוות

כל משקיע נדל"ן חייב להבין, לפני ניהול מו"מ על עסקה לרכישת דירת השקעה, את הנושא של הון עצמי והוצאות נלוות.

הון עצמי זה הסכום הכולל ברוטו במזומן שיש לכם ובהפחתת ההוצאות הנלוות לעסקה נשאר לכם הון עצמי נטו, עבור רכישת הדירה עצמה.

לדוגמא: יש לכם הון עצמי ברוטו של 500,000 ₪ ובניכוי הוצאות נלוות של 100,000 ₪, נותר לכם הון עצמי נטו של 400,000 ₪ עבור הדירה.

אם תקנו דירה ב 1,000,000 ₪, אז תצטרכו משכנתא של 600,000 ₪.

עליכם להכיר את ההוצאות הנלוות:

1. מס רכישה, במידה וחל.
2. דמי תיווך, במידה ויש.
3. שכר טרחת עורך דין.
4. שמאות.
5. שיפוץ, ברמה כלשהי. כולל ריהוט, במידה ומכניסים לדירה.
6. ייעוץ משכנתא, במידה ולוקחים.
7. הפרש בין מחיר הדירה למחיר השמאות, לפי שיעור המימון שתקבלו.

לא ניתן לכסות את הנושא של איך מחשבים הון עצמי והוצאות נלוות, מבלי לדבר על מצב נפוץ שבו השמאי יעריך את שווי הדירה בפחות מהמחיר שסגרתם עם המוכר – הערכת חסר של שמאי.

במצב כזה תצטרכו להשלים למוכר את ההפרש, בהתאם לגובה המשכנתא שתקבלו.

למשל, אם מחיר העסקה 1,000,000 והערכת השמאי 950,000, לפי מימון של 60% משכנתא.

הבנק ייתן לכם 60% של 950,000 ולא של 1,000,000.

כאשר אתם פונים לבנק למשכנתאות לבקש אישור עקרוני, עליכם לציין בפני הבנק את ההון העצמי נטו שיש לכם, מכיוון שסכום זה מהווה 25% במקרה שביקשתם משכנתא של 75% או 50% במקרה שביקשתם משכנתא של 50%.

חשוב שתדעו כמה כסף לשים בצד עבור ההוצאות הנלוות לעסקה, לפני שאתם מנהלים מו"מ סופי עם המוכר של הדירה.

איך למצוא דירה מתחת למחיר השוק

יש מספר דרכים אבל הפעם נסביר בצורה פשוטה על דרך אחת.

אם חיפשתם דירה דרך לוח יד 2 אתם בטח יודעים שיש הרבה אנשים נוספים שבאים לראות את הדירה. במצב כזה, המתווך והמוכר יכולים "לסחוט" אתכם במחיר.

את הדירה צריך למצוא דרך שוק ההשכרה ולא דרך שוק הקנייה.

כעת נסביר בקצרה איך לקנות דירה מתחת למחיר השוק דרך שוק ההשכרה:

1. אתם הולכים לראות את כל הדירות שמפורסמות להשכרה (לא למכירה) באזור שבו אתם מחפשים לקנות דירה להשקעה. תחפשו בלוחות אינטרנטיים, מקומונים, שלטים על מרפסות ועוד.
2. ראשית, אתם לומדים את כמות הדירות ושנית אתם לומדים איזה מחיר מבקשים עבור מיקום ומצב פיזי של כל דירה. אבל זאת לא המטרה שלכם…

המטרה שלכם היא למצוא משכיר אחד מיואש שלא בא לו לשפץ את הדירה הישנה או שהוא גר רחוק מהנכס או שהוא כבר מבוגר או שהוא התעייף מלהתעסק עם השכרת הדירה וכו'…

כעת הדמיון שלכם עובד ואתם בטח כבר מבינים איך לאתר דירה מתחת למחיר השוק, תחפשו משכיר אחד שלא ממש בא לו להתעסק עם השכרת הדירה ותציעו לו לקנות ממנו את הדירה לפני שהיא תתפרסם בשוק. יש שיטות איך לדבר עם המשכיר, מתי להתחיל לגשש לגבי מכירה, איך להציע לו למכור וכו'…

האם כדאי לקנות דירה להשקעה או איגרות חוב צמודות למחירי הדירות?

לשלומי ורונן סכום של 300,000 ₪ והם מתלבטים האם כדאי לקנות דירה להשקעה או איגרות חוב צמודות למחירי הדירות. שניהם רווקים שגרים בשכירות במרכז הארץ ליד העבודה והמשפחה.

שלומי מעדיף לקנות איגרת חוב מכיוון שהיא נזילה ולא צריך להתעסק עם שוכרים.

רונן מעדיף לרכוש דירה להשקעה מכיוון שהוא יוכל למנף את ההשקעה ולקבל משכנתא של 700,000 ₪.

רונן רכש דירה בשווי 1,000,000 ₪ והוא מקבל שכירות חודשית של 3,200 ₪.

רונן לא רוצה להסתפק באיגרת חוב שצמודה לממוצע הארצי של מחירי הדירות. רונן רכש דירה שיש לה פוטנציאל פינוי בינוי עתידי.

לסיכום ראינו ששלומי הפסיד את אפשרות המינוף וגם את דמי השכירות, לעומתו רונן מרוויח גם את יתרונות המינוף.

ברגע שתהיה עליית מחירים של 20%, שלומי ירוויח רק 60,000 ₪ ורונן ירוויח 200,000 ₪.

שלומי ירוויח 20% על 300,000 ₪ ורונן 20% על 1,000,000 ₪.

אנו מאמינים שמשקיעי נדל"ן חכמים לא יסתפקו באיגרת חוב שכזאת, אלא ירכשו דירה להשקעה שגם תכניס להם דמי שכירות וגם תיתן להם עליית שווי לאורך השנים.

עסקת פליפ אקזיט בנדל"ן

עסקת פליפ בנדל"ן ידועה גם כעסקת אקזיט בנדל"ן – קנייה, השבחה ומכירה מהירה ברווח. ההשבחה תהיה השבחה יזומה שלכם, לרוב באמצעות שיפוץ.

יש משקיעים שאפילו כמעט ולא נגעו בדירה עצמה, אלא השביחו את ערכה באמצעות שיפור הנראות של הכניסה המוזנחת לבניין, טיפוח שביל הכניסה, החצר, הלובי וצביעת חדר המדרגות.

עסקת פליפ בנדל"ן שונה מעסקת נדל"ן מניב. בנדל"ן מניב המשקיע רוכש דירה להשקעה במטרה להשכיר אותה לטווח בינוני-ארוך, תוך שהוא ייהנה גם מעליית שוויה עם השנים וגם מההכנסה מדמי השכירות. לעומת זאת, משקיע אשר מבצע עסקת אקזיט בנדל"ן לא מחכה שערך הדירה יעלה בשל התפתחויות שיקרו באזור במהלך השנים על ידי גורמים חיצוניים (כביש חדש, הקמת קניון), אלא מייצר בעצמו ובאופן מיידי את עליית הערך על ידי הפיכת הדירה למוצר אחר ממה שהיא היתה קודם – למשל דירת 2 חדרים מרווחת ולא משופצת שתהפוך לדירת 3 חדרים משופצת.

בעסקת פליפ בנדל"ן המטרה של המשקיע היא למכור מהר את הדירה ברווח. לשם כך עליו להציע אותה למכירה לקונה אשר יהיה מוכן לשלם מחיר שישאיר רווח בעסקה.

דוגמא לעסקת אקזיט בנדלן: דירה ישנה שלפני השיפוץ הושכרה לעולים ותיקים במחיר של 2,000 ₪ בחודש ולאחר השיפוץ הושכרה לשני שותפים במחיר של 3,400 ₪ בחודש. המשקיע ימכור את הדירה המשופצת לקונה אשר יקבל דירה משופצת עם חוזה שכירות חתום ולכן יהיה מוכן לשלם על המוצר הזה לפי תשואה שנתית של נניח 4%.

במידה ומדובר בדירת ההשקעה הראשונה שלכם, אם תשכירו את הדירה לאחר השיפוץ ותמכרו אותה לאחר שתהיה בבעלותכם לפחות 18 חודשים – לא תשלמו מס שבח על הרווח במכירה.

אחד התנאים לעסקת פליפ רווחית בנדל"ן הוא התנאי של מחיר הקנייה הנמוך ממחיר השוק. המטרה העיקרית בחקר השוק לאיתור הנכס היא לקנות את הדירה מתחת למחיר השוק, על מנת להבטיח עוד מקור רווח בנוסף לרווח שהשיפוץ מייצר.

למשל, אם הרכישה בוצעה מתחת למחיר השוק ב 40,000 ₪ וההשבחה העלתה את הערך (מעבר לעלות השיפוץ) ב 60,000 ₪, אז יש למשקיע רווח של 100,000 ₪.

עוד דוגמא לעסקת אקזיט בנדל"ן: תלמיד שלנו בקורס קנה דירה מוזנחת בבניין ישן, בלי וועד בית מסודר ועם חצר אחורית מלאה בעשבים שאינה בשימוש. הדירה עורפית, בקומת קרקע. הוא הפך אותה לדירת גן עם יציאה לחצר קטנה (לא בטאבו). הוא שינה את מיקום החדרים בבית (החליף בין חדר השינה לסלון), כך שתהיה יציאה נוחה לחצר והנוף מספת הסלון זה העץ של הבניין ממול. המשקיע גידר חלק מהחצר האחורית ובנה דק מעץ בשטח של 12 מ"ר. על מנת שהשכנים לא "יעשו בלאגן", הוא צבע על חשבונו את לובי הכניסה לבניין ואת חדר המדרגות.

טיפ חשוב להבטחת עסקת פליפ מוצלחת בנדל"ן – לפני בחירת הדירה ותכנון השיפוץ, עליכם לתכנן מראש לאיזה קהל יעד של שוכרים הדירה תתאים (סטודנטים, רווקים, שותפים, זוג צעיר, משפחה) ומי יהיה הקונה האופטימלי שלה (משקיע או רוכש לשימוש אישי).

אם למשל הדירה נמצאת באזור של מוסד לימוד, עליכם לתכנן את השיפוץ כך שיתאים להשכרה לסטודנטים ולמכירה למשקיע (ולא למשפחה שמחפשת דירה למגוריה). אם יש הרבה דירות להשכרה לסטודנטים באזור, על הדירה שלכם להיות מיוחדת, למשל שלכל חדר תהיה מקלחת צמודה.

הכי חשוב בעסקת פליפ בנדל"ן זה שתהיה לכם הבנה מעמיקה של האזור והאוכלוסייה, על מנת להבטיח רווח מקסימלי בסיום עסקת האקזיט בנדל"ן.

איפה זול לקנות דירה

משקיעי נדל"ן בעלי הון עצמי נמוך שואלים את עצמם איפה זול לקנות דירה כיום בישראל. עם תקציב של 600,000 ₪ (הון עצמי כולל משכנתא) ניתן למצוא דירות להשקעה בהרבה מקומות בארץ. בעקבות המלחמה באוקראינה צפויים לעלות לארץ עשרות אלפי עולים, שיהיו השוכרים שלכם (והמדינה תשלם לכם עבורם).

לעניין איפה זול לקנות דירות להשקעה, אז דירות כאלו ניתן למצוא בין היתר בעשרת המקומות הבאים:

1. ירוחם.
2. דימונה.
3. בית שאן.
4. שכונות תחתונות בחיפה.
5. עכו (קרית וולפסון).
6. עפולה (גבעת המורה).
7. באר שבע (שכונה ד').
8. נוף הגליל (השכונה הצפונית) – לשעבר העיר נצרת עילית.
9. קרית אתא (גבעת הרקפות).
10. קרית שמונה.

איפה הכי זול לקנות דירה?

למי ששואל איפה הכי זול לקנות דירה בישראל, כדאי לדעת שהדירות הזולות האלו לעתים בעלות מאפיינים שלא מתאימים לאופי של כל משקיע, למשל:

1. בניינים במצב חיצוני מוזנח.
2. שכונות עם אוכלוסייה יחסית חלשה.
3. רישום משפטי לא תמיד נקי.
4. קושי לקבל משכנתא מקסימלית 75%.
5. אפשרות למבנה מסוכן.
6. סיכוי נמוך לפינוי בינוי.
7. שכונות מעורבות או שעוברות תהליך התחרדות.

עוד נקודה הנוגעת לאיפה זול לקנות דירה בארץ היא גובה התשואה.

שימו לב שתשואה תאורטית של 5%, לא תהיה בהכרח כזאת בסוף השנה, אם בגלל קושי למצוא שוכרים טובים ואם בגלל תיקונים.

איפה זול לקנות דירה בישראל?

דירות זולות להשקעה יכולות לתת עליית ערך הכי גדולה באחוזים. לדוגמא, עלייה של 100,000 ₪ בשווי יכולה לתת זינוק של 20%.

נניח וקניתם דירה ב 500,000 ₪ וערכה עלה ל 600,000 ₪ – עלייה של 20%.

הרווחתם 100,000 ₪.

כעת שימו לב – אם הבאתם הון עצמי של 200,000 ₪, הרווח שלכם (100,000 ₪) הוא רווח של 50% על הכסף שהבאתם!!

עליית הערך בשווי דירת ההשקעה שלכם יכולה להגיע מבלי שתעשו שום דבר, למשל שבמתחם סמוך יתחילו דיבורים על פינוי בינוי או שייפתח כביש או קניון חדש באזור. זה יקפיץ את שווי הדירה שלכם.

נושא נוסף בעניין של איפה זול לקנות דירה להשקעה בישראל זה ההיבט של ההבנה והביטחון שאתם צריכים לפני יציאה לשטח לחיפוש דירות זולות, מכיוון שכאן צריך ראייה יותר רחבה.

דירה יד שניה או דירה על הנייר פריסייל?

לאחרונה כולנו נחשפים לפרסומות רבות המציעות עסקאות פריסייל של 10/90 או 20/80 כלומר בחתימת החוזה משלמים 10 או 20 אחוז משווי הדירה ולקראת קבלת הדירה החדשה, בעוד 3-4 שנים משלימים את היתרה באמצעות הון עצמי ומשכנתא.

תיזהרו להיכנס לעסקה על הנייר כדי לעשות סיבוב מהיר עוד לפני קבלת המפתח, מכיוון שלא בטוח שתצליחו למכור את העסקה למישהו אחר. היזם/קבלן יכול לשים מגבלות וגם המדינה התחילה להקשיח את האפשרות הזאת.

אל תקנו על הנייר אם אין לכם אפשרות פיננסית להשלים את העסקה בעצמכם.

אם מחיר הדירה 2,000,000 ₪ ובחתימת החוזה שילמתם 10% שהם 200,000 ₪, אם זו דירתכם היחידה ובהנחה שתקבלו מהבנק נניח 60% משכנתא, אז המשכנתא תהיה 1,200,000 ₪.

זה אומר שתצטרכו להביא עוד הון עצמי של 600,000 ₪ לקראת קבלת המפתח.

יתרון של רכישה על הנייר בתקופה זאת הוא שאולי (אף אחד לא יודע) הריבית על המשכנתא תהיה יותר נמוכה בעוד 3-4 שנים.

יתרון נוסף הוא שאין צורך לשפץ את הדירה וגם כל התשתיות של הבניין יהיו חדשות.

אז אם זה כל כך טוב, מדוע יש משקיעים שמעדיפים לקנות דירה יד שניה?

יש הרבה יתרונות ונציין שניים מהם:

1. הדירה מיד מושכרת וכבר מתחילים להחזיר את המשכנתא מדמי השכירות.
2. פוטנציאל לפינוי בינוי אשר יעלה את ערך הדירה בצורה משמעותית.

אם כן, בדירה על הנייר אין הכנסה מדמי שכירות במשך כמה שנים והחזר המשכנתא יתחיל בשלב מאוחר יותר.

כמו כן, דירה על הנייר תהיה בבניין חדש שכנראה לעולם לא יעבור פינוי בינוי.

לסיכום,

אם אתם קונים לטווח ארוך אז דירה יד שניה בבניין ישן עדיפה בזכות הפוטנציאל לפינוי בינוי.

אם אתם קונים לטווח קצר-בינוני אז צריך לבדוק לעומק את שני סוגי העסקאות כדי להחליט מה עדיף.

אנו יכולים לעזור לכם בבדיקת העסקאות.

מוזמנים ליצור קשר.

רכבת ודירות בחצור הגלילית

לאחר 11 שנים של תכנון, אושר תוואי מסילת הרכבת שתעבור בין כרמיאל לקרית שמונה.

המשמעות היא שהקו החדש, שאורכו יהיה 54 ק"מ, יחבר את חצור הגלילית לתל אביב!

כאשר אתם שומעים על רכבת ודירות בחצור הגלילית, עליכם לדמיין כבר היום את הרכבת שתיסע מתל אביב ועד קרית שמונה.

חצור הגלילית תרוויח בגדול מכך, כלומר ביקושים לדירות לקנייה ובשכירות.

התוצאה של רכבת ודירות בחצור הגלילית, תהיה שחצור הגלילית תהיה המרוויחה הגדולה של קו הרכבת העתידי החדש.

בין כרמיאל מזרח לקרית שמונה, יהיו תחנות במרום הגליל ובחצור הגלילית.

כיום חצור הגלילית לא מושכת צעירים לגור בה, כאשר אחת הסיבות זה הריחוק מתל אביב.

רכבת ודירות בחצור הגלילית – המשמעות היא נגישות תחבורתית שאף תושב של חצור הגלילית לא דמיין. קו הרכבת יחזק את חצור הגלילית, כאשר בסמוך לתחנת הרכבת יוקם מתחם תעסוקה, קניות ובילוי גדול.

עדיין ניתן למצוא בחצור הגלילית דירות 3 חדרים להשקעה במחירים נמוכים מאשר בקריות.

עדכון ינואר 2024

עדכון מדרגות מס רכישה

המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק, בהתאם לעליית סעיף מדד שירותי דיור בבעלות דיירים בשנה החולפת, שרשם כאמור עלייה כולל של 3.1% (מעט גבוהה מהאינפלציה הכללית, שעלתה בשיעור של 3%).

המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה – אם בשנת 2023 לא שולם מס על שווי שעד 1,919,155 ₪ ממחיר הדירה, הרי שמעתה לא ישולם מס על שווי שעד 1,978,745 ₪  ממחיר הדירה.

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%

על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%

על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪ :

על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪  – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,200,000 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  7,744 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום: 7,744 ₪ (לעומת 9,830 ₪ לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6,500,000 ₪:

על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪  ישולם מס בשיעור 8%  = 484,406 ₪

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 10% = 44,493 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 528,899 ₪ (לעומת 532,546 ₪  לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

עדכון תקרת הפטור מתשלום מס השכרת דירה

במקביל, בשורה גם למשכירי דירות:

תקרת הפטור ממס להשכרת דירה עודכנה גם היא. הפטור מתשלום מס בעבור השכרת דירה יחידה התעדכן לסכום של 5,654 שקל בחודש בשנת 2024, לעומת תקרה של 5,471 שקל בחודש בשנת 2023.

איך כדאי לשפץ והאם כדאי לחלק דירה להשקעה?

תלמיד בקורס שלנו רכש דירה ישנה בשטח 78 מ״ר, ב 8% מתחת למחיר השוק.
הוא ביקש להתייעץ איתנו וזאת היתה בקצרה תשובתנו:

יש לך 3 אפשרויות-
1. לשפץ (שיפוץ ״רגיל״ עם חדר רחצה אחד גדול) ולהשכיר למשפחה צעירה או לשותפים.
2. ⁠דירת שותפים משודרגת – לשפץ בצורה שיהיו בדירה 3 חדרים עם מקלחות צמודות. יהיה מטבח משותף עם פינת ישיבה קטנה, ללא סלון.
3. ⁠לחלק את הדירה לשתי דירות נפרדות – שזה לא חוקי – עם מטבח ומקלחת פרטית לכל דירה.

חומר למחשבה לתלמיד –
1. יש להתאים את השיפוץ לקהל השוכרים – משפחות רוצות מטבח גדול וסטודנטים רוצים חדרים גדולים ומרוהטים.
2. ⁠השיפוץ לא אמור להיות ברמה גבוהה מידי ובעלות כספית גבוהה מידי. דמי השכירות לא יכסו עלויות גבוהות מידי. לכו על סטנדרט שיפוץ בינוני.
3. ⁠השיפוץ של דירה במרכז תל אביב (בשווי 4 מיליון ש״ח) והשיפוץ של דירה בבאר שבע (בשווי 1 מיליון ש״ח) יעלה בערך אותו דבר (באותה רמת שיפוץ). בתל אביב יש הרבה שוכרים גם בדירות לא משופצות. בבאר שבע אתם חייבים לשפץ מכיוון שיש הרבה דירות להשכרה ודירות לא משופצות יכולות לעמוד ריקות הרבה זמן (במיוחד בקומות גבוהות ללא מעלית).
4. ⁠בדירה מחולקת לא חוקית יש סיכון של הלשנה לעירייה – מצד שכנים או מצד שוכר. תמיד תהיו בפחד שפקח של העירייה יפתח נגדכם תיק פלילי (וכל ההשקעה בשיפוץ תהפוך להפסד). תמיד תהיו בנקודת חולשה מול השוכר (היו מקרים ששוכרים סחטו משכירים של דירות מחולקות – ביקשו לצאת לפני הזמן ללא תשלום פיצוי, לא לצבוע את הדירה בתום החוזה וכו׳).
5. ⁠דירת שותפים (מטבח משותף) דורשת יותר התעסקות מול מספר דיירים שונים, אבל היא חוקית.
6. ⁠שימו לב ליחס בין מחיר הדירה לעלות השיפוץ. ככל שהדירה יותר זולה כך עלות השיפוץ תהיה בשיעור יחסי גבוה יותר – לדוגמא דירה נטושה ומוזנחת בפריפריה הרחוקה ב 600,000 מול עלות שיפוץ כולל חלונות ותריסים של 200,000 (כולל מע״מ עם חשבונית מסודרת וקבלן עם ביטוח לפועלים).

לגבי דירה להשקעה – יש עדיפות לדירת שותפים חוקית. לצעירים עובדים או סטודנטים.
מטבח משותף, פינת ישיבה (סלון קטן) וחדרי שינה גדולים (רצוי מקלחת פרטית לכל חדר).

מה זה פריסייל בנדל"ן?

אנשים רבים שואלים מה זה פריסייל בנדל"ן, אז התשובה בקצרה היא מכירה מוקדמת של דירות בפרויקט בשלב "על הנייר".

כאשר אתם כקונים מתעניינים ברכישה או קנייה מוקדמת של דירה בפריסייל, עליכם להבדיל בין תקופות הזמן השונות של הפריסייל:

1. קניית דירה לפני שהיזם קבלן רכש את הקרקע (יש לו אופציה לרכוש).
2. קניית דירה אחרי שהיזם קבלן רכש את הקרקע אך לפני שיש היתר בנייה.
3. קניית דירה אחרי שיש היתר בנייה אך לפני חפירת חניון תת קרקעי.
4. קניית דירה אחרי חפירת חניון תת קרקעי.
5. קניית דירה לפני שנבנתה הקומה בה נמצאת הדירה.

שלב מספר 1 נקרא pre-pre-sale.

שאר השלבים נקראים pre-sale.

לעניין מה זה פריסייל בנדלן, ניתן להבין שככל שהשלב מוקדם יותר כך הסיכון לקונה הדירה גדול יותר ולכן מחיר הדירה נקבע בהתאם לשלב חתימת ההסכם בין הקונה ליזם קבלן.

האם כדאי לקנות דירה בפריסייל

בנוגע להאם כדאי לקנות דירה בפריסייל, הקונה יוכל לקבל תנאים אטרקטיביים יותר ככל שירכוש את הדירה בשלב מוקדם יותר של הפרויקט.

במילים אחרות, הקונה נפרד מכספו – בדרך כלל 10-20% ממחיר הדירה – לטווחי זמן שונים עד שהדירה תהיה מוכנה לאכלוס.

על מנת לקבל ליווי בנקאי, היזם קבלן צריך למכור מספר מסוים של דירות במכירה מוקדמת פריסייל.

מן הסתם, ליזם גדול עם וותק ומוניטין יהיה יותר קל למכור דירות על הנייר בפריסייל, מאשר לקבלן קטן ופחות מוכר.

יתרונות וחסרונות של פריסייל

לעניין יתרונות וחסרונות של פריסייל, אז אחד היתרונות הוא שצריך לשים רק 10-20 אחוזים ממחיר הדירה שזה בדרך כלל ההון העצמי או חלק ממנו.

אולם, לעסקת פריסייל יש גם סיכונים, במיוחד כאשר מדובר ביזם קבלן קטן וכאשר רכישת הקרקע לא הושלמה על ידי היזם קבלן.

אנו מציעים שירות של ליווי בקניית דירה יד שנייה או בפריסייל מקבלן על הנייר.