הערכת שווי דירה
במאמר זה ננסה להבין את ההיבטים הבאים: איך מבצעים הערכת שווי דירה, איך יודעים מה השווי של הדירה, איך יודעים מה המחיר של הדירה, איך מחשבים כמה שווה הדירה, איך להעריך ולחשב את שווי הדירה ואיך יודעים כמה שווה הדירה.
כאשר קונה מנהל מו"מ לגבי מחיר של דירה שהוא מעוניין לקנות, על הקונה לשים לב לנקודות הבאות:
- בדיקה באתרים שונים, למשל מדל"ן, לגבי דירות שנמכרו באזור. חשוב שמאפייני הדירה יהיו דומים מבחינת מספר חדרים, גודל במ"ר, קומה וכו'. בדיקה באתרים לא תוכל לומר לכם מה המצב הפיזי של הדירה או איזה נוף יש לה.
- עד כמה המוכר לחוץ למכור. ככל שהמוכר יותר לחוץ למכור, כך תוכלו להוריד אותו יותר במו"מ. לדוגמא – זוג שמתגרש, מבוגרים שנפצעו ולא יכולים לעלות במדרגות, יורשים מסוכסכים, אנשים שנקלעו לקשיים כספיים ועוד.
- עד כמה הקונה לחוץ לקנות את הדירה הספציפית ועד כמה יכאב לקונה להפסיד את העסקה. קונה למגורים לרוב ישלם יותר מאשר קונה להשקעה. לקונה להשקעה פחות חשוב אם לקנות דירה בחיפה או בבאר שבע, כל עוד התשואה טובה ויש סיכוי לעליית ערך. קונה למגורים מתאהב במטבח ובקרבה לבתי ספר.
- לגבי מועד מסירת החזקה, ככל שמועד מסירת החזקה רחוק יותר כך הקונה יבקש הנחה גדולה יותר.
- תנאי תשלום. ככל שהתשלום בחתימת החוזה גבוה יותר, כך הקונה יבקש הנחה גדולה יותר.
- המתווך. ככל שיש למתווך בלעדיות וככל שתקופת הבלעדיות שנותרה ארוכה יותר, המתווך ינסה להשיג מחיר גבוה יותר כדי לקבל עמלה גבוהה יותר מהמוכר.
- התחדשות עירונית. ככל שיש יותר דיבורים על פינוי בינוי באזור הדירה, כך יגיעו יותר קונים לראות את הדירה והמוכר ירגיש חזק יותר.
דוגמא להערכת שווי של דירה
בנוגע להערכת שווי של דירה, לקונה אין יכולת לדעת מראש כמה שווה הדירה ובאיזה מחיר ייסגר המו"מ.
הערכת שמאי היא הערכה יבשה, מכיוון שהיא אינה מתייחסת לנתונים שפורטו קודם.
רק בשלב המו"מ על המחיר, הקונה יוכל להרגיש עד כמה המחיר המבוקש יוכל לרדת.
דירה פורסמה למכירה במחיר של 1,090,000 ₪.
הקונה נתן הצעה של 980,000 ₪, במטרה לסגור ב 1,000,000 ₪.
המוכר אמר למתווך שהוא רוצה 1,000,000 ₪ ולא שקל פחות.
המתווך קיבל בלעדיות לחצי שנה, ללא עמלה מצד המוכר. המתווך סגר עם המוכר שיקבל עמלה רק במידה והדירה תימכר ביותר מ 1,000,000 ₪.
ניתוח הערכת שווי הדירה
לגבי ניתוח הערכת שווי דירה, השמאי העריך את הדירה ב 970,000 ₪, מכיוון שהוא מגן על האינטרס של הבנק למשכנתאות במקרה שבו הבנק יצטרך למכור את הדירה במימוש מהיר (כאשר הקונה לא יעמוד בתשלומי המשכנתא).
למתווך היה אינטרס למכור את הדירה ב 1,020,000-1,030,000 ₪ כדי לקבל עמלה גם מצד המוכר.
אם הקונה מחפש לקנות את הדירה למגורים, אולי שווה לו לשלם 1,030,000 ₪ מכיוון שזה הולך להיות הבית שלו.
במידה ומדובר במשקיע, הוא יכול לראות 5-6 דירות עם מאפיינים דומים ולתת לכולן הצעה של 950,000 ₪. הקונה המשקיע יחכה למוכר לחוץ אחד שיהיה מוכן לסגור ב 970,000-980,000 ₪. לקונה משקיע חשוב לקנות מתחת למחיר השוק, כדי להרוויח כבר בקנייה.
