איך לחשב רווח ותשואה בעסקת נדל"ן

לעניין איך לחשב רווח ותשואה בעסקת נדל"ן, יש מספר גישות עליהן נדבר בקצרה במאמר זה.

אם רכשנו דירה ב 1,000,000 ₪ וההוצאות הנלוות היו 100,000 ₪ (מס רכישה במידה ויש, תיווך, שיפוצון ותיקונים לפני השכרה ראשונה, עורך דין, ריהוט לסטודנטים וכו')

1. אפשר לחשב את התשואה מדמי שכירות לפי מחיר רכישה כולל של 1,100,000 ₪.
2. אפשר לחשב לפי 1,000,000 ₪ ואת ה 100,000 ₪ לקזז בסוף מהרווח במכירה.
3. התשואות לפי 3,000 ₪ שכר דירה בחודש, יהיו 3.2-3.6% בשנה. מחלקים את דמי השכירות השנתיים במחיר הדירה ומכפילים במאה.

בהקשר של איך לחשב רווח ותשואה בעסקת נדלן נניח שהשכירות עומדת על 3,200 ₪ בחודש (38,400 ₪ בשנה) ומכרנו אחרי 5 שנים ברווח של 250,000 ₪.

אפשר לחשב את התשואה השנתית לפי מחיר קנייה של 1,000,000 ₪ ואפשר לפי 1,100,000 ₪.

בחישוב מצטבר, אם הרווח היה 250,000 ₪ והעלויות הנלוות 100,000 ₪, הרווח נטו 150,000 ₪ ולזה יש להוסיף את ההכנסות משכירות לאורך השנים.

איך לחשב רווח ותשואה על דירה

עוד היבט של איך לחשב רווח ותשואה על דירה זה נושא המימון – המשכנתא. ההחזר החודשי של המשכנתא הוא לא הוצאה, מכיוון שהוא מקטין את יתרת ההלוואה ומגדיל את החלק שלנו בשווי הדירה.

לדוגמא, אם קנינו דירה ב 1,000,000 ₪ ולקחנו משכנתא של 600,000 ₪, החלק שלנו בדירה הוא 400,000 ₪ (החלק השני של הבנק). אם במהלך 5 שנים החזרנו נניח 180,000 ₪ ונשארנו עם יתרת משכנתא של 420,000 ₪, הגדלנו את החלק שלנו בדירה ל 580,000 ₪. לכן החזרי המשכנתא הם סוג של השקעת הון.

משקיעי נדל"ן השואלים את עצמם איך לחשב תשואה ורווח על דירה, צריכים לעשות את חישובי הרווח רק לאחר מכירת הדירה.

1. מכרנו ברווח נטו של 150,000 ₪ (רווח 250,000 בניכוי הוצאות נלוות 100,000).
2. דמי השכירות שילמו את המשכנתא – אמנם לא קיבלנו לכיס את דמי השכירות, אבל הקטנו את חוב ההלוואה לבנק והגדלנו את החלק שלנו בדירה (EQUITY).
3. הרווח המצטבר הוא כל מה שנשאר לנו בכיס בניכוי כל מה שהוצאנו. את הרווח נחלק במספר השנים שבהן החזקנו בדירה, לצורך חישוב רווח שנתי מצטבר.

איך לחשב רווח ותשואה על נכס

על מנת לחזות איך לחשב רווח ותשואה על נכס, יש להכיר את סביבת הנכס:

1. בכמה נמכרות דירות באזור כיום?
2. איזה דמי שכירות נוכל לקבל?
3. אם נשפץ את הדירה, בכמה נגדיל את השווי שלה ואת ההכנסה מדמי השכירות?
4. אם נכניס לדירה רהיטים ומכשירי חשמל – בכמה דמי השכירות יעלו?
5. מה יגרום להתפתחות האזור ולעליית ערך הנכסים בשנים הבאות?

עוד היבט לגבי איך לחשב תשואה ורווח על נכס, זה הנושא של היחס שבין גובה דמי השכירות להחזר החודשי של המשכנתא. אם תפרסו את המשכנתא ל 30 שנים ודמי השכירות יהיו גבוהים ב 1,000 ₪ מההחזר החודשי של המשכנתא, תהיה לכם הכנסה נוספת (תזרים הכנסות חיובי) של 1,000 ₪ בכל חודש. זאת אם לקחתם בחשבון תקופת ביניים ריקה בהחלפת שוכרים ותיקונים.

משקיעים רבים מתלבטים כמה שנים כדאי להם להחזיק בדירת ההשקעה, כדי למקסם את הרווח שלהם גם כתוצאה מפוטנציאל של פינוי בינוי בעתיד.