למה מחירי השכירות עולים?
בחודשים האחרונים אנשים רבים שואלים את עצמם למה מחירי השכירות עולים. נתחיל בתשובה בסיסית: כאשר לאנשים צעירים – יחידים וזוגות – אין את ההון העצמי הנדרש עבור רכישת דירה למגורים, הם יגורו בשכירות. בנוסף, רבים מזוכי מחיר למשתכן (כיום תוכנית "דירה בהנחה") עדיין לא קיבלו את הדירות שרכשו ובינתיים גרים בשכירות בדירות של משקיעי נדל"ן בכל הארץ.
ההסבר הראשון לשאלה למה מחירי השכירות עולים הוא שככל שהביקוש לשכירות עולה, בעלי הדירות מרשים לעצמם להעלות את המחירים. הביקוש לשכירות קיים אצל סטודנטים, גרושים, רווקים צעירים, רווקים מבוגרים וכל מי שאין ביכולתו לגייס מספיק הון עצמי לדירת מגורים לעצמו.
צעירים רבים רואים את זוכי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן (שעדיין ממתינים לדירות) משלמים: (1) משכנתא (2) דמי שכירות (3) הצמדה למדד תשומות הבנייה (רוב "ההנחה" כבר נעלמה) ואומרים לעצמם: "שווה לי לקנות כעת דירת השקעה יד שנייה". הדירה הקיימת תושכר כבר עכשיו וכך תתחילו להחזיר את המשכנתא באמצעות המשכורות של השוכרים שלכם…
מדוע מחירי השכירות עולים?
עוד סיבה מדוע מחירי השכירות עולים היא שרבים מהשוכרים הם צעירים שגם עובדים וגם לומדים או זוגות צעירים עם ילדים קטנים.
מכאן שאין להם זמן להתחיל בחיפוש דירה אחרת להשכרה.
מה גם שהם לא רוצים לשלם דמי תיווך והובלה כדי לעבור לדירה אחרת.
ברגע שבעלי הדירות מבינים את זה, הם בעמדת כוח לבקש שכר דירה גבוה יותר.
סיבה נוספת למה מחירי השכירות עולים – שוכרים קוראים שגופים גדולים יבנו דירות להשכרה בשכר דירה מפוקח. אז הם ימתינו שנים עד שהדירות ייבנו ועד שהם יזכו בזכות לגור בהן.
בינתיים הם לא קונים לעצמם דירה ומגדילים את הביקוש בשוק השכירות.
אחד מהתנאים לגור בשכירות ארוכת טווח בפיקוח הוא שאין לשוכרים בעלות על דירה.
מה לעשות כאשר מחירי השכירות עולים?
עוד סיבה מדוע מחירי השכירות עולים – צעירים רבים פשוט מיואשים ולא מאמינים שיש להם סיכוי אי פעם לקנות דירה. מדובר על קבוצה גדולה של אנשים שבוחרים לא לחסוך הון עצמי אלא לבזבז את קצת הכסף שהם חוסכים על מסעדות, טיולים והנאות. ההוצאה העיקרית שלהם היא כמובן לשלם דמי שכירות למשקיעי הנדל"ן שכן קונים דירות להשקעה. חלק מצעירים אלה אפילו עובדים במגזר ההייטק (בדרך כלל לא כמהנדסים או מתכנתים בכירים), אולם רובם לא משתכרים יותר מעשרת אלפים ₪ נטו בחודש כך שאין באפשרותם לחסוך סכומים גבוהים כל חודש כהון עצמי לרכישת דירת מגורים בעתיד.
כאשר מחירי השכירות עולים, משקיעי הנדל"ן מרוויחים. ככל שהביקוש לשכירות עולה, כך שכר הדירה עולה. ככל ששכר הדירה עולה, שווי הדירה עולה. אולי הנקודה הכי חשובה כאן היא שמשקיעי נדל"ן מביאים הון עצמי בגובה 25-50% משווי הדירה, אבל את עליית הערך הם מקבלים על כל שווי הדירה. נקודה אחרונה למאמר זה – ככל שהריבית תעלה והחזרי המשכנתא יעלו, כך משכירי הדירות יעלו את דמי השכירות.
נניח שקניתם דירה להשקעה בשווי 1,000,000 ₪ עם הון עצמי של 300,000 ₪.
לקחתם משכנתא בגובה של 700,000 ₪ ולאורך השנים דמי השכירות ישלמו עבורכם את החזרי המשכנתא החודשיים.
אבל הדבר הכי יפה זה שאם שוק הנדל"ן יעלה ב 10%, העלייה לא תהיה על ה 300,000 ₪ ששמתם מהכיס אלא על כל המיליון!!
כלומר, עליית הערך תהיה גם על ההלוואה שלקחתם… ואתם מרוויחים בגדול.
