בשאלה איך עושים עסקת אקזיט בנדל"ן הכוונה שלנו היא איך קונים דירה, משפצים אותה ומוכרים אותה ברווח בדרך הכי יעילה ומהירה.
במילים אחרות, איך להרוויח כסף מבלי להשכיר את הדירה לטווח ארוך.
בעסקת אקזיט בנדל"ן אנחנו מעלים את שווי הדירה בצורה אקטיבית בזמן קצר, במקום לחכות שהשוק עצמו יעלה את שווי הדירה למשל כתוצאה מהתפתחות של האזור בו נמצא הבניין.
כאשר אנו מנתחים איך עושים עסקת אקזיט בנדל"ן, עלינו לפרק את העסקה לשלושה חלקים: קנייה של דירה מתאימה במחיר מתאים, ביצוע השבחה באמצעות שיפוץ חכם אשר יעלה את שווי הדירה ובסוף נמצא השלב של מכירת הדירה ברווח.
אחד הדברים החשובים זה לתכנן מראש מי יהיו הקונים הפוטנציאליים של הדירה, כך שאת עבודת השיפוץ נתאים להם מראש.
לדוגמא: אם הקונה הפוטנציאלי שלנו הוא משקיע אשר רוצה להשכיר לשותפים, אנחנו נתכנן את השיפוץ כך שיהיה מתאים לדירת שותפים.
תקציב לעסקת אקזיט בנדל"ן
בניתוח של איך עושים עסקת אקזיט בנדל"ן, נצטרך להתחשב בתקציב שלנו.
אם ההון העצמי שלנו 500,000 ₪, אז עלינו לשים בצד כ 150,000 ₪ עבור ההוצאות הנלוות של העסקה כשההוצאה הגדולה ביותר תהיה השיפוץ. ההוצאות יהיו בין היתר עורך דין, מתווך, שמאי ומס רכישה, במידה ויחול.
לפי הדוגמא הזאת ההון העצמי שלנו נטו הוא 350,000 ₪, כך שאת ההלוואות ניקח על בסיס הון זה.
בעסקת אקזיט בנדל"ן, הדרך הנפוצה לממן קניית דירה היא באמצעות הלוואה לטווח קצר עד שנתיים, למשל הלוואת בלון בה נחזיר בכל חודש רק את ריבית ההלוואה ולאחר מכירת הדירה נחזיר בתשלום אחד את כל קרן ההלוואה.
עוד דבר חשוב לגבי השאלה איך עושים עסקת אקזיט בנדל"ן זה נושא המס.
אם זאת הדירה היחידה שלנו אז במידה ונחזיק אותה לפחות שנה וחצי בבעלותנו, לא נשלם מס שבח על הרווח שיהיה לנו במכירה.
יש משקיעים שעד למכירה משכירים את הדירה, כך שנוצר להם רווח נוסף מדמי השכירות (שיותר גבוהים מסכום החזר הריבית על ההלוואה).
יש משקיעים שרוצים למכור מהר ולעבור לעסקת האקזיט בנדל"ן הבאה, אז הם מוכנים לשלם מס שבח בגובה 25% מהרווח.
לדוגמא: אם הרווח בעסקה 120,000 ₪, הם מוכנים לשלם מס שבח של 30,000 ₪ ולקחת את הרווח של 90,000 ₪ אליהם כבר כעת.
