מסלולי הלוואות משכנתא:
למשכנתא יש מספר מסלולי הלוואות, כאשר הבנקים כל הזמן מוסיפים ומשנים את המסלולים.
נקודות לעניין מסלולי הלוואת משכנתא:
- בדיקה מהי ריבית המשכנתאות הממוצעת בחודש הקודם: גוגל -> "בנק ישראל ריבית משכנתא ממוצעת"
- בכל משכנתא יש מספר מסלולי הלוואה – לא ניתן לקחת את כל הסכום במסלול אחד.
- במסלולים הצמודים למדד הקרן עשויה לגדול.
אלה מסלולי הלוואות משכנתא העיקריים אותם מציעים הבנקים למשכנתאות:
קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה
מדובר במסלול עם ריבית קבועה אשר אותה מקבעים בעת לקיחת המשכנתא והיא אינה משתנה ולא צמודה למדדים. יש יתרונות להצמיד לריבית זאת בתקופות של ריבית נמוכה במשק אך יש לזכור כי לרוב במסלול זה הריבית תהיה גבוהה ממסלולים אחרים ודמי הפרעון המוקדם יהיו גבוהים. ההחזר החודשי זהה לאורך כל תקופת ההלוואה ויש וודאות מלאה לגובה ההחזר.
בסביבת ריבית נמוכה כדאי לשלב את הקל"צ כחלק מתמהיל המשכנתא.
ק"צ – ריבית קבועה צמודה
הריבית נקבעת בעת לקיחת המשכנתא אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן המפורסם בכל חודש. הריבית לרוב תהיה זולה יותר מריבית של קל"צ אך יש לזכור שהקרן צמודה למדד והדבר משפיע על כל המסלול.
לא כדאי לשלב אותו ביותר משליש מתמהיל המשכנתא.
מל"צ – ריבית משתנה לא צמודה
מה הכוונה בריבית משתנה? ריבית משתנה הינה ריבית אשר לרוב נקבע מועד פקיעותה כל 5 שנים במועד זה ניתן לפרוע את כל המסלול או להמשיך לשלם בהתאם לריבית החדשה שנקבעה. הבנקים אוהבים את המסלול הזה ומקבעים אותה לכל מיני מדדים שונים.
מסלול זה מוגבל עד לשליש מגובה ההלוואה הכולל.
ריבית נמוכה מאוד בתקופה הראשונה.
נקודות יציאה – אין עמלת פרעון מוקדם/עמלה נמוכה.
מ"צ – ריבית משתנה צמודה
כמו קודם מדובר בריבית אשר משתנה כל 5 שנים, לרוב נקבל את הריבית הנמוכה ביותר אך לאחר 5 שנים הבנקים רשאים לשנותה ולהצמיד למדד שונה. בריבית מ"צ גם הקרן צמודה למדד ומשפיעה על ההחזר.
מסלול זה מוגבל עד לשליש מגובה ההלוואה הכולל.
ריבית נמוכה מאוד בתקופה הראשונה.
נקודות יציאה – אין עמלת פרעון מוקדם/עמלה נמוכה.
פריים
ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל + 1.5%. ריבית הפריים בשנים האחרונות הינה משתלמת במיוחד כיוון שהפריים נמוך. ניתן לקבל לרוב פריים מינוס, הכוונה ריבית הפריים פחות אחוז מסוים שקובע הבנק. מסלול הפריים אינו צמוד למדד אך משתנה בהתאם לפריים. דוגמא פריים מינוס חצי = כיום הפריים הינו 1.60% פריים מינוס 0.5% שווה 1.1% ריבית.
אין עמלת פרעון מוקדם.
ברוב המקרים, מומלץ למקסם את מסלול הפריים, וכיום לאחר השינוי אינו מוגבל לשליש אלא עד שני שליש.
דולר/אירו
ריבית הצמודה למט"ח מסויים שנקבע. ריבית נמוכה מאוד בתקופה הראשונה ובנקודות היציאה אין עמלת פרעון מוקדם או שמדובר בעמלה נמוכה.
מסלולי הלוואות משכנתא – תמהיל:
בכל הלוואת משכנתא יש לנו מספר הלוואות שיחד מהוות תמהיל משכנתא.
יועץ המשכנתאות, בהתחשב בנתונים הספציפיים שלנו, יבנה עבורנו את תמהיל המשכנתא האידיאלי לנו אשר יכלול לרוב שלושה מסלולי הלוואה.
לרוב, התמהיל יכלול מסלולים שכל אחד מהם יהיה למספר שנים שונה וכן ריביות שונות לכל מסלול הלוואת משכנתא.
