נדל"ן כאפיק השקעה יציב לאור התנודות במניות בעקבות המכסים של טראמפ
בחודשים מרץ ואפריל 2025 שוק ההון חווה תקופה מטורפת, החל מימים שבהם המניות עלו וירדו ב 4-5 אחוזים באותו יום מסחר ועד לימים שבהם רבי נבהלו ומכרו בפניקה מניות של החברות הכי טובות בעולם בהנחה של 10% על המחיר של אתמול ועד ליום ההיסטורי שבו המדדים בוול סטריט הציגו את יום העליות הגבוהות ביותר מאז מלחמת העולם השנייה.
בזמן שכל הטירוף הזה קרה, שוק הנדל"ן בישראל נותר יציב לגמרי, מה שהוכיח שדירת השקעה היא השקעה בטוחה לפנסיה או כירושה לילדים.
לא ניתן למכור דירה בפניקה בלחיצת כפתור, גם אם פורצת מלחמה.
חוסר הנזילות של השקעה בנדל"ן הוא יתרון ולא חיסרון כפי שרבים חושבים.
מי שקונה דירה למטרת השכרה, כלומר לשם השקעה ולא למגורים אישיים, יכול לקבל משכנתא ואת זה אי אפשר לעשות במניות. בנק לא ייתן לכם משכנתא ל 30 שנים כדי לקנות מניות, גם אם הבנק יודע שהשקעה במניות לטווח ארוך יכולה להיות רווחית.
אם בדירת השקעה יש לנו עליית ערך שנתית ממוצעת של 5% ועוד תשואה מהשכרה של 3-4% בשנה, אז אנחנו מדברים על תשואה שנתית של כ 8%. ובמידה וזאת הדירה היחידה, אז יש לנו הטבות מס גם בקנייה, גם בהשכרה וגם במכירה. לעומת מס של 25% על רווחים במניות.
מכאן שרובד ההשקעה הראשון צריך להיות דירה בישראל, רובד ההשקעה השני יכול להיות מניות או דירה בחו"ל ומי שחושב על קניית קרקע חקלאית אז זה יכול להיות רובד ההשקעה השלישי לטווח הארוך עבור הילדים או הנכדים.
עוד יתרון משמעותי בנדל"ן הוא הרווח באמצעות המינוף.
קניתם דירה להשקעה בפריפריה ב 1,200,000 ש"ח עם הון עצמי של 400,000 ש"ח ומשכנתא של 67% בגובה 800,000 ש"ח.
בעתיד, כשערך הדירה יעלה, כל הרווח הוא שלכם. כלומר הבנק לא מקבל כלום מהרווח, למרות שהוא מעין שותף של 2/3 בעסקה.
עליית הערך שייכת לכם בלבד.
השוכרים שלכם קמים בכל בוקר לעבודה כדי לשלם בשמכם את ההחזרים החודשיים לבנק למשכנתאות.
ונניח שערך הדירה יעלה ב 400,000 ש"ח ותמכרו את הדירה ב 1,600,000 ש"ח בפטור ממס שבח, כאן הרווח שלכם הוא 100%.
שמתם 400,000 וקיבלתם 800,000 לאחר סילוק המשכנתא.
הכפלתם את הכסף שלכם.
כעת תחשבו מה יקרה אם הדירה תעבור הליך של פינוי בינוי ותקבלו דירה חדשה וגדולה יותר בשווי של 2,500,000 ש"ח. כאן כבר מדובר על רווח כספי מטורף לגמרי, על סכום ההשקעה הראשוני שלכם – הון עצמי מקורי של 400,000 ש"ח. והכל פטור ממס אם זאת דירתכם היחידה.
