כאשר אנו מתכננים השקעה בנדל"ן, עלינו להבין בין היתר את הנושא של צורות מימון לעסקאות נדל"ן מניב ואקזיט.
מדובר על סוגים שונים של עסקאות וסוגים שונים של הלוואות.
תיאור קצר של שני סוגי העסקאות:
- עסקה מניבה – קניית דירה למטרת השקעה על מנת להשכירה לטווח בינוני-ארוך.
- עסקת אקזיט – קניית דירה, שיפוצה ומכירתה בטווח קצר.
לגבי עסקת אקזיט בנדל"ן, ניתן למכור את הדירה הן למשקיע אחר אשר מחפש דירה משופצת והן לקונה אשר מעוניין לגור בדירה. מכאן שחשוב להתאים את שיפוץ הדירה לקונה ממוצע באותו אזור. אם האזור של סטודנטים אז השיפוץ יהיה שונה מאשר באזור של משפחות עם ילדים.
קיימות צורות מימון שונות לעסקאות נדל"ן מניב ואקזיט.
הלוואת בלון ומשכנתאות לרכישת דירה
מבלי לרדת לדקויות, ניתן לומר שבעסקה מניבה המשקיע ייקח הלוואת משכנתה ארוכה של 15-30 שנים. לעומת זאת בעסקת אקזיט בנדל"ן המשקיע ייקח הלוואת בלון עד שנתיים.
בהלוואת בלון מחזירים בכל חודש רק את הריבית ובמכירת הדירה מחזירים לגוף המלווה את כל קרן ההלוואה בתשלום אחד.
הלוואת בלון אפשר לקחת מבנקים, חברות ביטוח ועוד גופים חוץ בנקאיים.
היות וצורות המימון לעסקאות נדל"ן מניב ואקזיט באות לידי ביטוי בהלוואות שונות, המשקיע צריך לתכנן את ההחזרים החודשיים של ההלוואות בהתאם. עליו לתכנן את לוח הזמנים של השיפוץ וההשכרה ולהתאימו למועד המכירה.
לדוגמא: מי שקונה דירה ראשונה יחידה בעסקת אקזיט, רצוי שימכור את הדירה לא פחות משנה וחצי מקבלת המפתח, על מנת להנות מפטור ממס שבח במכירה (25% מהרווח, בניכוי הוצאות מוכרות). לכן, בהנחה שהשיפוץ ייקח עד חצי שנה מיום הקנייה, הוא יוכל למכור את הדירה רק שנה לאחר מכן ולכן עליו להתאים את הדירה להשכרה.
הלוואת בלון ניתן לקבל סולו (ללא בטחונות מהאדם הלווה לגוף המלווה) וזאת במידה ויש לכם קשרים טובים בבנק, או שאפשר לשעבד נכס כבטוחה להלוואה.
לא משנה מהן צורות המימון לעסקאות נדל"ן מניב ואקזיט, הכי חשוב זה להבין את שוק הנדל"ן לפני שאתם מתכננים עסקה.
אם אין לכם מספיק ידע וזמן הדרושים כדי לרכוש דירה להשקעה, מומלץ להיעזר ביועץ נדל"ן מקצועי.
קניית דירה להשקעה יכולה להיות מוצלחת, אולם מצד שני היא עלולה להיות פחות מוצלחת במידה ותעשו טעויות בהבנת שוק הנדל"ן.
