שוק השכירות – לאן?

שוק השכירות לאן? במאמר זה ניגע בקצרה בשלושה היבטים לאן הולך שוק השכירות בישראל:

1. שוק הדיור המוסדי להשכרה ארוכת טווח בפיקוח.
2. קצב גידול הביקוש למגורים בשכירות.
3. עליית הריבית על המשכנתאות.

לאן הולך שוק השכירות בישראל?

כיום, בקיץ 2022, רק כ 2,500 דירות מושכרות למשפחות במסגרת הפיקוח (לא ניתן לפנות את השוכרים או להעלות את גובה דמי השכירות, אלא בהתאם לתקנון), וזאת מתוך כ 730,000 דירות מושכרות בישראל. משקיעי הנדל"ן שולטים בשוק החופשי של ההשכרה.

לענין שוק השכירות לאן?, אז בכל שנה עשרות אלפי אנשים מחפשים להקים משק בית חדש בשכירות – עולים חדשים, צעירים שיוצאים מבית ההורים, סטודנטים ששוכרים דירות מחוץ למעונות הציבוריים, זוגות שמתגרשים, עובדים זרים, רווקים וזוגות שאין באפשרותם לרכוש דירה ועוד.

משקיעי נדל"ן שלקחו הלוואות לרכישת דירות, יעלו כעת את דמי השכירות על מנת לפצות על הגידול בהחזר החודשי של המשכנתא כתוצאה מהעלאת הריבית. שוכרי דירות לא ממהרים לעזוב דירות שכורות ולעבור לדירות אחרות, בגלל הזמן וההוצאות הנדרשות במעבר בין דירות – דמי תיווך, הובלה, אריזה ועוד.

עוד בהקשר של לאן הולך שוק השכירות בישראל, אז ככל שמחירי הדירות עולים, מחירי השכירות יעלו מכיוון שמשקיעי נדל"ן מחשבים את התשואה על השקעתם.

קחו בחשבון שעל בעלי דירות פרטיות להשקעה אין מגבלה על העלאת גובה שכר הדירה, להבדיל מהמגבלות החלות על שוק הדיור המוסדי (חברות גדולות וקרנות ריט) להשכרה ארוכת טווח בפיקוח.

בשל עוצמת שוק השכירות משקיעי נדל"ן חכמים לא נבהלים ממס הרכישה

ישנם שני סוגי משקיעי נדל"ן:

1. אלה אשר רוכשים את דירתם היחידה למטרת השכרה – ללא מס רכישה עד 1.8 מיליון.
2. בעלי יותר מדירה אחת – מס רכישה של 8% מהשקל הראשון.

משקיעי נדל"ן אשר רוכשים דירה שניה או יותר ומשלמים מס רכישה, לוקחים בחשבון שעליית מחיר הדירה בעתיד, עליית דמי השכירות שיקבלו והפוטנציאל של התחדשות עירונית עתידית, כל אלה מעפילים על מס הרכישה.

מה גם שהדבר הנכון לעשות הוא לחלק את מס הרכישה בכל שנות השכרת הדירה.

למשל, אם קניתם דירה ב 1,000,000 ₪ והחזקתם בה 20 שנים, שילמתם מס רכישה של 4,000 ₪ בממוצע לשנה. בעוד 20 שנים שווי הדירה יהיה לפחות פי 10 יותר ממס הרכישה ששילמתם וזאת בנוסף לדמי השכירות שתקבלו.

תסתכלו על הטווח הארוך בנדל"ן.

לפי הדוגמא הקודמת, אם רכשתם דירה ב 1,000,000 ₪, בהנחת עליית ערך שנתית של 4% – ערך הדירה יעלה ביותר מ 800,000 ₪ (לא כולל את דמי השכירות) שזה יותר מפי 10 מגובה מס הרכישה של 80,000 ₪.

לסיכום לאן הולך שוק השכירות בישראל, ככל שפחות משקיעי נדל"ן ירכשו דירות להשקעה, כך אתם (בהנחה שאתם כן תקנו דירת השקעה) תהיו יותר חזקים בשוק השכירות בשל הביקוש הגבוה למגורים בשכירות בישראל. כמו כן, לאור עליית הריבית על המשכנתאות, פחות אנשים יחפשו דירות לקנייה ויישארו לגור בשכירות.

זכרו – מי שקונה דירה למגורים, משלם את המשכנתא מהמשכורת שלו.

מי שקונה לדירה להשקעה, השוכרים שלו משלמים עבורו את החזרי המשכנתא.

לפרטים נוספים על חבילת השקעות הנדל"ן – לחצו כאן

לפרטים נוספים על תהליך ליווי משקיעים לרכישת דירה  – לחצו כאן