קורס השקעות נדל"ן בישראל – שיעור 26

בדרך כלל את הצ'ק ליסט מעלים בשיעור האחרון של הקורס, אבל תמיד בשלב הזה ישנם כמה אנשים שכבר "מתים" לצאת לשטח אז בבקשה 25 שלבי העבודה למשקיעי נדל"ן:

צ'ק ליסט המשימות – 25 שלבי העבודה ברכישת נכס מניב (לא עסקת אקזיט).

1. תקציב – כמה הון עצמי יש לנו, האם יש צורך בהגדלת ההון העצמי, מספר דרכים להגדלת ההון העצמי, קבלת אישור עקרוני למשכנתא, תכנון מראש של העלויות הנלוות לעסקה.
2. בחירת אזור השקעה – בהתאם לתקציב, היכן יהיה לנו נוח לנהל את ההשכרה לאורך השנים. להתחיל עם 2-3 אזורים בארץ ואז להחליט לאיזה אזור אנו יותר מתחברים. בחירת אזור עם פוטנציאל להתפתחות חיובית, שיקולי התחדשות עירונית, תחבורה ועוד.
3. בחירת עיר באזור – הקריטריונים שאנחנו מחפשים בעיר, פוטנציאל התפתחות העיר, סוגי האוכלוסיות בעיר, היבטי תעסוקה, האם צפוי שיפור בתחבורה, איך מבלים בזמן הפנוי, מוסדות להשכלה גבוהה, קרבה לים, בית חולים, רכבת, כבישים מהירים ועוד.
4. בדיקת שכונות – בכל שכונה נבצע שני סקרי שוק: שוק השכירות ושוק הדירות למכירה.
5. הבנת רחובות השכונה – באיזה רחובות השוכרים יותר יעדיפו לגור, איזה חלק של הרחוב יותר מבוקש ומדוע. נגישות לתחבורה ציבורית, לסופרמרקט וכו'.
6. הכנת טבלאות – עריכת טבלאות של הדירות שמפורסמות להשכרה ולמכירה בשכונות, בלוחות באינטרנט, שלטים על מרפסות ועוד. מעקב שבועי אחר כל דירה, ניתוח הביקוש וההיצע. מעקב אחרי שינויים במחירים והסרת מודעות. הבנה מפורטת מדוע עבור דירה מסוימת מבקשים מחיר שונה מאשר דירה אחרת.
7. התמקדות – לאחר סינון נוסף נתמקד לכל היותר בשתי שכונות. מעבר לביקורים בשטח, נחפש כל מידע אפשרי ברשת – גוגל, אתרי העיריות, מדלן, יד 2, מפות וכו'.
8. ביקורים בדירות מעניינות – ביקורים בלפחות 10 דירות לקנייה ולפחות 5 דירות להשכרה. אם למשל התקציב שלנו בשכונה מאפשר רכישה של דירות 2.5-3 חדרים, אז עלינו להכיר את כל הדירות האלו שנמצאות למכירה באותו רגע נתון.
9. עוד סינון – כעת עלינו לבחור 3-4 דירות פוטנציאליות לקנייה ולבחון כל דירה מבחינת המאפיינים שלה. נערוך טבלת השוואה של כל המאפיינים. נסתכל גם על צד השיפוץ וההשכרה של הדירות. האם לכל הדירות אותו קהל שוכרים?
10. מי הם המוכרים – האם המוכרים גרים בדירה, האם הדירה ריקה, האם הדירה מושכרת, מדוע בעל הדירה מוכר, כמה דירות נוספות סמוכות יש למכירה, האם המוכר משקיע, האם המוכר חייב למכור, מתי המוכר רכש את הדירה, כיצד המוכר קבע את מחיר הדירה, האם המתווך משפיע על המוכר משיקולים של עמלה ועוד. כל פיסת מידע תעזור לנו במו"מ.
11. תכנון השיפוץ – האם הדירה דורשת שיפוץ, מה היקף השיפוץ הנדרש, בכמה השיפוץ ישפר את תשואת ההשכרה, מי קהל השוכרים בלי או עם שיפוץ, כיצד נממן את השיפוץ, האם כדאי לשפץ, מה טווח הזמן שבו נרצה להחזיק בדירה ועוד. לעתים צריך רק לסדר ולצבוע את הדירה, ללא שיפוץ.
12. בדיקות לפני חוזה – בשלב זה נבצע בדיקה משפטית (על ידי עורך דין מטעמנו) ותכנונית (האם מבנה מסוכן, האם קיימות חריגות בנייה וכו'). האם קיימת מניעה לקבל משכנתא על הדירה? יש קונים שמבצעים שמאות לפני קנייה.
13. התחדשות עירונית – חיפוש כל מידע אפשרי על סיכוי לפינוי-בינוי או תמ"א 38 בבניינים. לעתים המוכרים יבקשו מחיר גבוה עקב "דיבורים" על התחדשות עירונית באזור. עליכם לבדוק עד כמה זה מציאותי ומה לוחות הזמנים הריאליים לתוכנית כזאת. הסבירו למוכר שהוא מגלם במחיר המבוקש את הריסת הבניין כאילו יקרה מחר, אולם זה תהליך שיכול לקחת גם 10-15 שנים.
14. ניהול מו"מ – לאחר המשך סינון נישאר עם 2 דירות ונתחיל לנהל (במקביל) מו"מ עם המוכרים. המו"מ יהיו בעל פה ולא נחתום על זיכרון דברים.
15. התמקדות בדירה אחת – כעת נתמקד רק בדירה אחת ונגיע עם המוכרים לסיכום. קביעת מחיר הדירה, תנאי התשלום, מה נשאר בדירה וכלול במחיר (ארונות, מזגנים, מכשירי חשמל וכו') ומועד מסירת החזקה (המפתח).
16. טיוטת חוזה – עורכי הדין של המוכר והקונה יחליפו ביניהם הערות, עד שיוסכם על נוסח סופי להסכם המכר.
17. חתימה – במעמד חתימת הסכם המכר במשרד עורך הדין של המוכר, תעבירו למוכר את התשלום הראשון. לכן עליכם להיות מוכנים מראש עם הכסף אצלכם בבנק.
18. תשלומים על פי החוזה – מיד לאחר חתימת הסכם המכר עליכם לפעול לקבלת המשכנתא, לצורך ביצוע התשלומים למוכר בהתאם למועדי התשלומים. שמאי (המוכר על ידי הבנק למשכנתאות) יגיע לראות את הדירה לביצוע שמאות (במידה ולא נערכה שמאות לפני הקנייה).
19. תשלום אחרון – עם ביצוע התשלום האחרון למוכר, אתם מקבלים את מפתח הדירה (מסירת החזקה). מזל טוב על העברת הבעלות על שמכם. אל תשכחו לרכוש פוליסת ביטוח לדירה.
20. הכנת הדירה להשכרה ראשונה – ניקיון, פינוי חפצים לא רצויים שהמוכרים השאירו, צביעת קירות, ביצוע שיפוץ קטן, בינוני או מקיף. התאימו את היקף וסוג השיפוץ לקהל השוכרים ולגובה דמי השכירות.
21. פרסום הדירה להשכרה – היכן לפרסם ומה לכתוב בפרסום. הצגת הדירה לשוכרים פוטנציאליים, בדיקת השוכרים, סינון שוכרים, בחירת שוכר, הסכמה על נוסח הסכם שכירות.
22. חוזה שכירות – חתימה על הסכם השכירות (השוכרים והערבים), קבלת שיקים ובטחונות.
23. מסירת מפתח לשוכר – לרוב מסירת המפתח מספר ימים לאחר חתימת החוזה עם השוכרים. קריאת מוני מים, חשמל, גז, העברת התשלומים (כולל ארנונה) על שם השוכרים ברשויות.
24. ניהול שוטף של ההשכרה – תחזוקת הדירה, תיקון קלקולים, תחזוקת הבניין (זיפות גג, סתימות ביוב וכו'). שמירה על קשר רציף מול השוכרים וועד הבניין.
25. סיום תקופת השכירות – האם השוכרים מממשים את האופציה לשנה נוספת וממשיכים לגור בדירה, האם השוכרים עוזבים ואם כן אז טיפול בפינוי הדירה, צביעתה לפי הצורך וחזרה על תהליך ההשכרה.

וואו, מרגש.

כעת הדירה שלכם היא נכס מניב, אשר מייצר לכם הכנסה מדמי שכירות בצירוף עליית ערך הדרגתית לאורך השנים (תשואה מצטברת של שכירות פלוס עליית שווי).

בשלב ראשון, תחזיקו בדירה לטווח של 3-10 שנים ובתקופת זמן זאת יהיו התפתחויות באזור (רכבות, כבישים, אזורי תעסוקה, קניון, מוסד להשכלה גבוהה, בית חולים וכו').

במקביל, יתרת המשכנתא תפחת משנה לשנה.

בעתיד תוכלו למכור את הדירה ברווח או להשאירה ולהנות משדרוג שלה במסגרת התחדשות עירונית.

באם תרצו עזרה בחלק מהתהליך או בכולו, אנו כאן עבורכם.

מוזמנים תמיד לפנות אלינו.

הטיפ של שיעור זה –

דירה מחולקת או דירת שותפים?

אריאל בדק מספר דירות להשקעה בעיר סטודנטיאלית.

הוא מבולבל ושאל אותנו:

1. האם לקנות דירה מחולקת או לקנות דירה רגילה ולחלק אותה לבד?
2. מה ההבדלים בין דירה מחולקת לדירת שותפים?
3. האם לקנות דירה רגילה ולהשכיר אותה לשותפים?

ריכזנו 20 תשובות לאריאל:

1. ברכישת דירה מחולקת (מפוצלת) השמאי של הבנק למשכנתאות יעריך את הדירה בשווי נמוך יותר, מכיוון שהוא מפחית את עלות החזרת הדירה למצבה המקורי.
2. צריך להבין מדוע מוכרים דירה מחולקת – האם מישהו (שכן או שוכר שרב עם בעל הדירה) הלשין לעירייה? האם החלוקה בוצעה בצורה לקויה ויש בעיות בביוב או בחשמל?
3. אם קונים דירה רגילה ורוצים לחלק אותה, יש לקחת בחשבון את עלות השיפוץ הגבוהה שאינה חלק מההון העצמי לדירה עצמה.
4. בדירת שותפים יש מטבח אחד. בדירה מחולקת יש מספר מטבחונים כמספר היחידות.
5. בדירת שותפים כולם נכנסים לדירה מדלת אחת. בדירה מחולקת לכל יחידת דיור דלת כניסה משלה.
6. בדירת שותפים יש דוד חימום מים אחד, מונה חשמל אחד ומונה מים אחד.
7. יש שני סוגים של דירות שותפים – בסוג הראשון יש חדר רחצה ושירותים אחד משותף לכל השותפים. בסוג השני לכל שותף יש מעין סוויטה עם מקלחת, כיור ואסלה פרטית.
8. דירה מחולקת היא לא חוקית (צריך היתר מהעירייה לחלק דירה אחת למספר יחידות דיור). דירת שותפים היא חוקית.
9. בדירה מחולקת, ככל שמספר היחידות גדול יותר, כך יכולות להיות יותר בעיות של ביוב או כוח בחשמל במידה והשיפוץ לא בוצע כראוי.
10. בדירה מחולקת צריך לבדוק אם הקירות בין היחידות מבודדים מרעשים (הקירות יכולים להיות מבלוקים או מגבס).
11. בדירה מחולקת – האם לכל יחידת דיור יש פעמון משלה?
12. גז בישול – בדירה מחולקת לרוב יש לכל יחידה כירה חשמלית. בדירת שותפים עם מטבח מקורי גדול לרוב יש גז בישול.
13. בדירה מחולקת אתם "חלשים" מול השוכרים שיכולים לאיים עליכם בהלשנה למחלקת הנדסה בעירייה. השוכר יכול לסחוט אתכם בכל מיני צורות. אתם לא יכולים להוציא אותו מהדירה בקלות, גם אם לא שילם, כי תמיד יכול לאיים בהלשנה ואז יכול להיות שהעירייה תתבע אתכם (אזרחי ופלילי) ותטיל עליכם קנסות (וגם תצטרכו להחזיר את הדירה למצב של דירה אחת).
14. פיצול דירה ל 3 יחידות דיור יעלה יותר מפיצול דירה ל 2 יחידות דיור.
15. צריך לחשב את עלות פיצול הדירה וכמה זה מוסיף לדמי השכירות, לעומת גובה דמי השכירות בדירת שותפים. יש לחשב האם ההפרש בתשואה השנתית שווה את הפיצול.
16. יותר נוח למכור דירת שותפים, מכיוון שהקונים יכולים להיות גם משקיעים וגם משפחה שרוצה לגור בה. דירה מחולקת אפשר למכור רק למשקיע אחר.
17. דירה מחולקת מתאימה לשוכרים יותר מבוגרים שרוצים פרטיות (נניח מעל גיל 28). דירת שותפים מתאימה לשוכרים יותר צעירים שמחפשים חיי חברה בתוך הדירה (בגילאים 20-28).
18. בדירת שותפים, השותפים מתחלקים ביניהם בחשבונות המים והחשמל. בדירה מחולקת לרוב יש מוני מים וחשמל נפרדים לכל יחידה.
19. בדירה מחולקת הבעלים נמצא בחוזה שכירות נפרד לגבי כל יחידה. בדירת שותפים ניתן לעשות חוזה אחד מול כל השוכרים יחד או חוזה נפרד מול כל שוכר.
20. ההחלטה לגבי דירה מחולקת לא חוקית תלויה באופי שלכם…

אריאל בדק במשך ארבעה חודשים הרבה דירות ובסופו של דבר החליט לרכוש דירת שותפים בדרום הארץ. הוא רכש דירת 4 חדרים (שכבר מושכרת) במחיר של 900,000 ₪.

כל אחד משלושת השותפים משלם 1,000 ₪ לחודש (36,000 ₪ בשנה).

אריאל מקבל תשואה שנתית של 4%.

אם אריאל ישפץ את הדירה, הוא יוכל לקבל מכל שותף 1,250 ₪, אבל אריאל צריך לבדוק מה תהיה עלות השיפוץ והאם זה משתלם כלכלית.

בינתיים השוכרים בדירה אז אריאל לא צריך לקבל החלטה כעת.